בשנים האחרונות אנו שומעים על יותר ויותר אברכים שהכיוון שלהם הוא 'לשכור ולהשכיר', ונפרט: הזוג שוכר יח"ד באחת מערי המרכז בסכום של בין 2500-400 ש"ח לחודש, ובמקביל קונה דירה בכ- 600 אלף ש"ח, שמתוכם לדוגמא בין 200 ל 400 אלף הזוג לוקח משכנתא בהחזר חודשי של כאלף-אלפיים שקלים לחודש. שכ"ד הם יקבלו כ2500 שקלים לחודש שיכסו להם את מרבית שכה"ד של היחידה שהם שוכרים, ואולי גם חלק מהמשכנתא.
תשובה
הרעיון מוכר, ואפילו פופולרי במידת מה. ננסה בשורות הבאות לעשות את החשבון האמיתי, על מנת להבין האם מבחינה כלכלית מדובר ברעיון משתלם.
עוד לפני שנדבר על הסכומים הריאליים, חשוב לחדד: כשמתכננים מהלך שכזה, אי אפשר להסתמך על 12 חודשים מלאים של הכנסה משכירות, ונסביר מדוע.
ראשית, מאחר והמקומות הללו מרוחקים ממקום המגורים של הזוג, רבים מעדיפים להשתמש בשירותיהם של מתווך דירות ומנהל נכסים. ישנה סיבה נוספת: לרוב הזוג הצעיר אינו מתמצא ואינו מנוסה בהתעסקות עם שוכרים, הבעל רוצה לשבת בכולל וללמוד בשקט והאשה טרודה בעבודתה, כשנזכיר, המטרה היא לא פרנסה, אלא בסך הכל: לממן את יחידת הדיור שהם שוכרים, כשאם יישאר גם עודף, הם יוכלו אפילו לסגור חלק מהתשלום החודשי של המשכנתא.
וכעת למספרים:
כותב המכתב מציין כי "שכ"ד הם יקבלו כ2500 שקלים לחודש שיכסו להם את מרבית שכה"ד של היחידה ש הם שוכרים, ואולי גם חלק מהמשכנתא". ובכן, על דירה של600000 ש"ח נדיר מאד לקבל היום2500 לחודש. אם תקבלו2200 תשמחו. מעבר לכך חשוב לזכור, כי מנהל הנכס מקבל בכל שנה סכום השווה לחודש שכירות. בנוסף לזה, המתווך מקבל בזמן העסקה סכום השווה לחודש שכירות. מה שאומר, שאם שוכר עזב לאחר שנה וצריכים למצוא שוכר חדש – המשמעות היא להיפרד מחודש שכירות נוסף לטובת המתווך, כאשר בנוסף לכך יש במקרה כזה פרק זמן בו הדירה אינה מושכרת עד למציאת השוכר.
לכל אלו נוסיף את תחזוק הנכס. המציאות בדרך כלל היא, שתחזוק נכס מושכר עולה למשכיר יותר מאשר תחזוק ביתו הפרטי בו הוא מתגורר. השוכר מצפה לתשלום מלא על תיקונים שאדם בביתו הפרטי לא היה בהכרח ממהר לתקן, או שהיה מתקן לבד או מוצא בעל מלאכה זול יותר מזה שהביא השוכר.
לסיכום אם נהיה מציאותיים, הכנסה משכירות יש לחשב בממוצע כ 8 חודשים בשנה. שאר החודשים יילכו לרוב על תיווך, ניהול נכס, אחזקה ותקופות ריקות. כמובן שאין בזה כללים! ישנם בעלי סייעתא דשמיא שמוצאים בקלות שוכר אמין וישר, לטווח ארוך, שמשלם בזמן, לא מבקש הרבה כספים על תיקונים, ולעיתים אף ניהול נכס לא נדרש במקרים כאלו. אך מאחר ואי אפשר לדעת זאת מראש, כאשר מתכננים שמהשכרת הדירה נממן את השכירות במרכז, יש לקחת בחשבון שבמקרים רבים לא ייכנסו יותר מ8 חודשים.
כעת לחשבון. נכפיל 2200 ש"ח ב8 חודשים, ונחלק אותם שוב ב12 חודשים – שהרי השכירות במרכז צריכה להיות משולמת 12 חודשים מלאים- התוצאה: 1467 ש"ח. מי שמתמצא במחירי היחידות במרכז יודע שסכום זה לא יכסה את העלות במלואה, על אחת כמה וכמה שאי אפשר לצפות שהשכרת הדירה תקל גם על עול ההחזר החודשי של המשכנתא שרובץ על הזוג.
בפרק הבא בעז"ה נביא היבטים נוספים בנושא זה.